Her har vanlige folk råd til å bo midt i byen

Harald Henmo

harald@lomedia.no

Erlend Angelo (foto)

erlend@lomedia

WIEN: – Det er viktig å huske på at vi ikke bygger sosialboliger, sier Michael Gehbauer.

– Vi bygger boliger for alle.

Gehbauer er sjef for det som heter WBV-GPA, som er ett av 173 såkalte GBV-er i Østerrike – et system Gehbauer også er øverste valgte styreleder for.

Ingen skal tjene penger

Det er strenge regler for GBV-ene, forteller Gehbauer. De er organisert som såkalte «begrenset profitt»-stiftelser, som i allmennspråket betyr ideelle.

Finansieringsmodellen er litt kronglete, men den overordnede regelen er: Dette skal ingen tjene penger på.

– Boligene kan ikke selges videre, ingen tar ut utbytte, så alle inntekter går til mer boligbygging – og det eneste vi har lov til å drive med er å bygge boliger, sier Gehbauer.

17 prosent av alle boliger i Østerrike tilhører slike allmennyttige foreninger. I Wien er tallet 20 prosent.

FORBUNDET BYGGER: Christoph Sykora fra GPA (til venstre) sammen med Michael Gehbauer fra MBV-GPA.

ERLEND ANGELO

Alle kan søke

Disse boligforeningene eies av alle mulige slags grupper i Østerrike:

Kirkesamfunn, kooperativer, banker, lokalsamfunn, og altså fagforbund – som jo er spesielt interessant for et blad som Magasinet for fagorganiserte. Fire fagforbund i Østerrike har sine egne boligforeninger.

Men GPA kan ikke begrense tilgangen til sine egne medlemmer, sånn formelt.

– Det er ikke lov, siden vi er delvis offentlig finansiert, sier Christoph Sykora. Han jobber for forbundet, og leder rådet som har oppsyn og ansvar for boligforeningen (for den som gjerne vil ha mer tysk: «Aufsichtsrat WBV-GPA»).

– Men det er klart: Det hender vi anbefaler søkere å melde seg inn, og hinter om at det kan være en fordel for søknaden …

Skaper lavere priser for alle

Søknadsreglene er også kompliserte, der noen leiligheter har et innskudd og andre ikke – avhengig av søkerens økonomi – og enkelte leiligheter kan kjøpes etter en femårsperiode, mens andre er spesielt gunstig subsidiert.

Hovedregelen er uansett at boligene skal være attraktivt prisede utleieboliger, og at forskjellige leietakergrupper bor i samme bygårder. Dette har flere positive virkninger.

– For det første så subsidierer vi boliger, og ikke personer. Det er betyr at pengene ikke forsvinner til privat profitt, som de gjør dersom vi gir dem til mennesker som deretter må bruke dem i privatmarkedet, sier Sykora.

 – Og boligprisene i privatmarkedet blir jo også lavere, i og med at de konkurrerer med oss, sier Gehbauer.

– En annen fordel med vårt system, er at man kan bli boende samme sted selv om inntekten øker, forteller Sykora.

– Det skaper en god sosial miks i bydelene.

Som eksempel på den gode miksen, tar Gehbauer og Sykora oss med til et av foreningens pågående byggeprosjekter.

Ikke langt fra Donau i Nord-Wien bygges «Lebensraum Muthgasse 50». Der bygges det 309 leiligheter, hvorav 238 skal være subsidierte leieboliger.

Noen av dem blir såkalte «Smart»-boliger, som betyr ekstra subsidiert leiepris. I den andre enden av skalaen skal det også bli 72 selveierleiligheter, som skal selges og bidra til WBV-GPAs finansiering.

I første etasje legges det opp til variert næringsvirksomhet, og det bygges både lekeplasser og parkeringsplasser og felles oppholdsrom. Det hele skal stå ferdig våren 2027.

– Noe vi er stolte av

Mens vi blir vist rundt spør vi om ikke dette systemet blir utfordret i dagens Østerrike. For eksempel dette med at det holder profittjaget i boligmarkedet i sjakk.

Er ikke det en rød klut for den delen av det politiske miljøet som ser på profittjag som en katalysator for en samfunnsøkonomi i balanse? Er egentlig alle enige om dette her?

Da får vi et litt blandet svar.

– Vi har et privatmarked som gjerne vil ha en større bit av kaka, så vi må kjempe for dette hver dag og overbevise folk om alle fordelene med systemet, sier Gehbauer.

– Men sånn generelt så er det bred aksept. De aller fleste, inkludert de politiske partiene, skjønner hvor bra dette er for Østerrike. Dette er noe vi er stolte av, sier han.

Nytt og gammelt og ideelt og offentlig. Fra WBV-GPAs nye boligprosjekt i Muthgasse ser man over på Karl Marx-Hof fra 1920-tallet, en av perlene i byens offentlige boligbygging.

Erlend Angelo

På slutten av omvisningen i «Lebensraum Muthgasse 50» havner vi på taket, der det er flott utsikt til Donau den ene veien – og den andre veien til det som er selve juvelen i sosialmiks-ideologien i Wiens boligmarked.

For der ser vi bort på Karl Marx-Hof. Boligblokken som er over en kilometer lang – så lang at den dekker fire trikkestopp – er blitt en turistattraksjon i Wien.

Den ble bygget i 1927 til 1930, den såkalte «Røde Wien»-perioden, da sosialdemokratene kjørte på med offentlig boligbygging. Blokken inneholdt 1382 leiligheter, legekontor, vaskeri, barnehage, bibliotek og store grøntområder som skulle komme arbeiderklassen i Wien til gode.

Og dette la de midt i det som var et av byens mest fornemme strøk – Heiligenstadt – og kalte opp etter Karl Marx.

Leie, ikke eie

Rundt 80 prosent av befolkningen i Wien leier bolig. Til sammenlikning er tallet i Oslo rundt 30 prosent.

Og rundt en halv million av Wiens to millioner innbyggere leier av byen selv, gjennom byens eget «Wiener Wohnen» – en offentlig etat som altså ikke bare formidler, men bygger og eier boliger.

Overalt i byen ser man prominente markører på blokkene: «Bygget av fellesskapet i årene …» helt fra Karl Marx-Hof-tiden og fram til i dag. Byen eier rundt 220.000 leiligheter i byen. Og de er tilgjengelige for nesten alle.

– Det eneste man trenger er å være over 18 år, og ha bodd i Wien i to år, sier Veronika Iwanowski, som jobber med «internasjonale relasjoner» i Wiener Wohnen. For dette er noe mange er interessert i, og vi er langt fra de første som kommer til byen for å se.

Det var bystyret i den såkalte «Røde Wien»-perioden i mellomkrigstiden som satte i gang med storstilt offentlig boligbygging. Bygården Rabenhof er bygget «med midler fra boligskatten» står det stolt på veggen her.

Erlend Angelo

Dessuten er det en øvre inntektsgrense, men den er temmelig høy: 61.280 euro, eller 660.000 kroner netto for en aleneboende. For to personer er tallet 91.320, eller ca 984.000 kroner – altså etter skatt. Det betyr at rundt 75 prosent av Wiens befolkning kvalifiserer.

– Og behovsprøvingen skjer bare én gang, forteller Iwanowski.

– Så man blir ikke tvunget til å flytte dersom man bytter jobb eller går opp i lønn.

I likhet med våre guider i MBV-GPA mener Iwanowski at dette har vidtrekkende sosialpolitiske konsekvenser, som er så åpenbare at hun er litt forundret over våre spørsmål om ikke systemet blir kritisert eller angrepet.

– Det er bred enighet rundt dette, siden hele samfunnet tjener på det. Det skaper jo tusenvis av jobber, blant annet. Og dette at vi har en sosial miks i de forskjellige byområdene hindrer segregering, og forebygger kriminalitet, for eksempel, sier hun.

Nasjonal skatt

Boligbyggingen i Wien i mellomkrigstiden ble finansiert gjennom en egen boligskatt for byens innbyggere.

I dag har hele Østerrike en tilsvarende, i et slags partssamarbeid der 0,5 prosent av arbeidstakeres inntektsskatt og det samme av arbeidsgiveravgiften går til et nasjonalt boligfond.

Det vil si: Denne skatten var øremerket boligbygging fram til 2018.

– Nå er den ikke lenger det nasjonalt. Men i Wien er den det fortsatt, sier Iwanowski.

Og det trengs, mener hun. Fra 2004 til 2015 bygget ikke byen egne boliger, men outsourcet dette til de ideelle boligforeningene som WBV-GPA. Fra 2015 begynte den igjen å bygge boliger selv.

Alle vinner, mener Veronika Iwanowski i «Wiener Wohnen».

Erlend Angelo

– Wien vokser, og vil trenge mange nye boliger i årene framover, sier hun, og foreslår at vi drar og ser på den siste storsatsingen: Aspern Seestadt.

– Den er bygget der det lå en gammel flyplass. Det er jo en utfordring å finne tomter, så vi bruker «brunt» land, sier hun.

«Brunt» land er områder som tidligere er utbygd til for eksempel industri, som senere er nedlagt og forlatt. Men det er ikke mye som minner om forfall i Aspern Seestadt, som ligger en drøy mil øst for Wien sentrum, eller rundt en halvtime med t-bane fra sentralstasjonen.

En av reglene for Wiens kommunale boliger er at de skal ligge ved offentlig kommunikasjon. Og de skal følge det aller siste innen klimavennlig byggeskikk, og tilby rikelig med grøntområder.

Aspern Seestadt er det siste store byggeprosjektet til Wien by. Her skal det bli 25.000 boliger, alle eid av byen.

Erlend Angelo

Seestadt ligger som navnet sier ved en liten sjø, der noen livsbejaende ungdommer bader med stor ståhei når Magasinet kommer.

På torget ligger det både tannlege og dyrlege og pub, og blokkene som omkranser det og tilsvarende møteplasser i området skal kunne huse 25.000 mennesker når alt etter planen er ferdig i 2028.

Siden alt er så nytt, ser det mest ut som ekstremt påkostet boligprospekt, av typen som får norsk ungdom uten betydelig arv til å sukke av oppgitthet over prisnivået og den rent alkymistiske sjansen de har til å «komme seg inn på boligmarkedet».

Så det er en ganske merkelig følelse å gå rundt her og vite at: Ingenting av dette er til salgs. Alt eies av byen, og det skal det fortsette med – til innbyggernes beste.

Som Veronika Iwanowski sier det:

– Wien tilhører alle.

De kommunale boligblokkene ligger i alle bydeler. – Man skal ikke kunne lese ut av adressen hva folk tjener, sier Veronika Iwanowski i «Wiener Wohnen».

Erlend Angelo

Bekymret ungdom

Wien kan virke som en idyll for boligsøkende unge. Men ungdomstillitsvalgte advarer om at modellen er i ferd med å forvitre.

«Drømmer du om bolig? Drøm videre!» – eller «Wohntraum? Träum weiter!» – heter kampanjen som ÖGB Jugend har iverksatt denne våren.

Dette er ungdomsavdelingen til østerriksk LO (ÖGB, eller «Österreichischer Gewerkschaftsbund»), og den er bekymret for framtiden.

– Situasjonen er bedre i Wien enn i resten av landet, men også her er dette under press. En frisørlærling, med 650 euro netto i måneden, har ikke mulighet til å betale 500 euro i husleie, sier ungdomssekretær Matthias Hauer.

– Utviklingen her går feil vei. Nyliberalismen er i ferd med å rive ned det «Røde Wien» i sin tid bygde opp, mener Mathias Hauer.

Erlend Angelo

Store forskjeller

Det er rart for en nordmann å høre om ÖGB Jugends kampanje, og Hauers fortvilelse dempes noe når vi forteller om hvordan boligmarkedet er i Oslo.

Kampanjen gjør for eksempel et stort poeng ut av hvor hårreisende det er at leietakere i byene må betale oppimot en tredel av nettolønnen i husleie, og at boligprisene for dem som vil kjøpe har steget betydelig mer enn lønningene: Henholdsvis med 100 og 60 prosent på 15 år.

Med andre ord tall vi har vendt oss til i Norge.

Feil vei

Selv må Hauer leie i privatmarkedet, siden han flyttet til Wien utenfra. Han og en kamerat deler en nybygd, 65 kvadratmeter stor leilighet med balkong midt i sentrum. For det betaler de til sammen 1200 euro i måneden, eller cirka 13.000 kroner.

– Men det er spesielt dyrt, siden det ligger så sentralt og er så nytt, sier han.

– Tidligere leide jeg mye billigere i en eldre bolig litt mindre sentralt.

Det er priser ungdom i Oslo bare kan drømme om, og lønnsforskjellene er ikke så store: I Norge er en medianlønn 670.000 kroner, mens den er rundt 600.000 i Østerrike.

– Vi er klar over at det er enda verre i andre land, sier Hauer.

– Men utviklingen her går feil vei. Nyliberalismen er i ferd med å rive ned det «Røde Wien» i sin tid bygde opp.

Hos GPA Jugend er det vekslende bruk av Wiens boligpolitikk. Ungdomsleder Martin Kornherr leier WBV-GPA-leilighet på 110 kvadratmeter med hage. Den betaler han 1.060 euro for i måneden, eller ca. 11.400 kroner.

Erlend Angelo

– Vi må snakke om politikk, ikke bare marked

Forbundssekretær Joachim Espe i Fellesforbundet er ikke i tvil: Boligpolitikken i Norge må endres radikalt, ellers blir det enda større forskjeller mellom folk.

– Det er på tide vi begynner å tenke på bolig som et grunnleggende behov, og ikke bare en vare, sier han.

– Sånn er det ikke nå. Og det betyr også at vi må diskutere boligpolitikk, og ikke bare snakke om boligmarkedet.

Forbundssekretær Joachim Espe skal til Wien på studietur sammen med LOs boligpolitiske utvalg.Foto: Leif Martin Kirknes

Leif Martin Kirknes

Espe sitter i LOs boligpolitiske utvalg, som skal til Wien til høsten for å studere hvordan de gjør det der. Og noen av ideene er allerede inne i systemet.

– På kongressen i fjor ble det jo faktisk vedtatt at LO skal se på muligheten for en ikke-kommersiell boligsektor i Norge, forteller han.

– Og det er ikke bare Wien som har det. I Danmark, for eksempel, er rundt 20 prosent av boligmassen ikke-kommersielle leieboliger, der markedet ikke styrer prisene.

Eie eller leie?

En særegenhet med Norge er at vi oppdras til at vi skal eie vår egen bolig.

Alle som ikke gjør det, faller utenom. Selv den regulerte og subsidierte boligbyggingen etter krigen, var innrettet på borettslag med eierandeler.

– Men som vi ser av fagarbeiderindeksen og sykepleierindeksen og andre målinger av hvem som har råd til å kjøpe seg bolig, så er inngangsbilletten uoppnåelig for stadig flere. Og de havner på et leiemarked som i Norge er så godt som uregulert, sier Espe.

– Men jeg tror det vil tvinge seg fram en debatt om grunnleggende endringer i boligpolitikken. Vi ser at veldig mange er opptatt av dette nå, fra våre medlemmer ute i forbundet til EU, som har dette høyt på agendaen.

Stabilt arbeid

For Fellesforbundet vil det også være en annen fordel ved et mer regulert boligsystem: Forbundet sitter jo på begge sider av bordet, både som mennesker som bor, og som bygningsarbeidere som bygger boliger.

– Vi er både boligbyggere og konsumenter, sier Espe.

– Og et mer regulert boligmarked vil dempe svingningene i boligbyggingen, og dermed gi oss et mer stabilt arbeidsmarked.