Av: Merete Holtan Garté og Ane Børrud

Fra nyttår kom en regelendring som gjør at bankene stiller strengere krav for å låne deg penger til bolig. Det rammer deg som er ung og gjerne vil kjøpe din aller første leilighet. Som ikke har spart opp penger fra før, eller har foreldre som kan spytte i kassa.

Slik som prisene og lånevilkårene er i dag, skal det godt gjøres å bli boligeier i de større byene på en gjennomsnittlig årslønn - i hvert fall hvis du skal kjøpe alene, og ikke har penger på bok.

Så hvor skal du begynne? Og hva har du egentlig råd til?

Finn fram kalkulatoren

Aller først må du sette seg inn i hva bankene krever. Deretter må du finne fram kalkulatoren og regne. Hvor stor er årslønna di? Har du noen oppsparte penger, det bankene kaller egenkapital? Har du andre lån som spiller inn, og vil du klare å betale ned på et nytt, med den inntekten og det forbruket du har i dag - og samtidig greie husleia?

Det er mye å sette seg inn i, og bankenes språk er ikke alltid lett å forstå seg på. Vi skal derfor gå gjennom et helt konkret eksempel, med en kjøpesum som er innenfor rekkevidde for mange unge i dag: to millioner kroner.

Hvor mye må du låne, hva krever banken av deg og hva får du egentlig for denne summen?

Har du spart opp?

Det første banken vil gjøre er å vise til den såkalte boliglånsforskriften, og ta deg gjennom følgende økonomiske hinderløype:

Boliglånsforskriften krever at du må stille med 15 prosent egenkapital, det vil si penger du selv har spart opp og ikke trenger låne. Det betyr at du ikke kan låne mer enn 85 prosent av markedsverdien av boligen.

Markedsverdien er det beløpet en megler eller en takstmann mener boligen kan selges for. I vårt tilfelle er markedsverdien to millioner kroner. Det betyr at du i utgangspunktet kan låne 1,7 millioner kroner og må ha 300.000 kroner i egenkapital. Husk at fellesgjeld i borettslag og sameie regnes med i lånebeløpet.

Har du ikke nok egenkapital, kan du kompensere med det som kalles tilleggssikkerhet, som en kausjonist. Kausjon er et rettslig begrep som innebærer å garantere for andres gjeld. Hvis du ikke skulle klare å betale ned på lånet ditt, vil kausjonisten måtte betale for deg.

Forskjell på kan og bør

Èn ting er hva du kan låne, en annen ting er hva du bør låne, og banken vil selvsagt vurdere hvor stort lån du er i stand til å betale tilbake.

Her tar banken utgangspunkt i inntekten din, og trekker fra typiske utgifter du har, som betaling på eventuelle andre lån og normale leveutgifter.

De nye reglene krever at du ved lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi, må betale ned minst 2,5 prosent på lånet hvert år i avdrag. Har du lånt 1,7 millioner kroner, blir det månedlige avdraget 3.542 kroner. I tillegg kommer renter. Med en rentesats på f.eks. tre prosent, blir månedsbetalingen her 4.250 kroner, og den totale betalingen på lånet 7.792 kroner i måneden.

På toppen av det hele kan det komme husleie, dersom leiligheten er i et sameie eller borettslag.

Hva om renta stiger?

Du må også ta høyde for en renteøkning, da det ikke er sikkert at rentene på lånet ditt vil være like lav som nå. Bankene vil alltid spørre seg: Har du som lånetaker økonomi til å tåle at renta stiger med så mye som fem prosent?

En slik renteøkning vil i vårt tilfelle bety en rente på hele åtte prosent, og månedlige renteutgifter på 11.333 kroner! Har du lav og usikker inntekt, vil du stille svakt, for eksempel hvis inntekten er avhengig av overtidsbetaling og bonus.

Kan du styre unna Oslo?

Gjelden du pådrar deg kan heller ikke være mer enn fem ganger det du tjener i året før skatten er betalt, det vil si bruttoinntekten.

For å få låne 1,7 millioner kroner, som i vårt eksempel, trenger du en bruttoinntekt på 340.000 kroner i året.

Med det finnes unntak. Hvis du bor utenfor Oslo, kan bankene se bort fra kravene ovenfor, i tilfeller som tilsvarer ti prosent av bankens utlån hvert kvartal. I disse tilfellene vil det være opp til bankene selv hva de vil låne deg.

Med andre ord...

Hvis banken ikke gjør unntak fra kravene over, eller boligen du skal kjøpe ligger i Oslo, blir konklusjonen følgende om du skal kjøpe en bolig til to millioner kroner:

Du må ha minst 340.000 kroner i bruttoinntekt og 300.000 i oppsparte midler. Da får du låne 1,7 millioner kroner, og har til sammen to millioner.

Om du har andre lån, som bil- eller studielån, må du har mer egenkapital. Og du må alltid spørre deg om du har råd til den månedlige betalingen av avdrag, renter og eventuell husleie.

Null i Oslo og Trondheim

Hva får du så for denne summen? Mange unge er avhengig av å bo sentrumsnært og i de store byene fordi det er der jobbene er. Da vi gjorde et søk på Finn nylig, fant vi følgende:

I Oslo og Trondheim var det ikke en eneste bolig til under to millioner kroner på markedet. I Bergen var det tre som snek seg under summen: Én på 53 kvadratmeter i Salhus, til 1.966.915 kroner og med månedlige felleskostnader på 4.311. Videre en treroms på 45 kvadratmeter i Laksevåg til 1,9 millioner, og en treroms i Loddefjord på 71 kvadrat til drøyt 1,7 millioner og med 5.183 i felleskostnader.

I Stavanger lå det én leilighet til salgs for under to millioner. Den var i Hundvåg, en toroms på 43 kvadratmeter, til nærmere 1,9 millioner og med en husleie på 2.471.

I Kristiansand var det et noe bedre utvalg, med 59 boliger til under to millioner kroner.

Når det gjaldt eneboliger, var det 547 å velge mellom i hele landet.