Av Tore Syvert Haga

Våren 2013 leverte eg inn ei masteroppgåve i by- og regionplanlegging med tittelen: «Kommunal sosial utbyggingspolitikk – bustadpolitiske mål og verkemiddel». Basert på denne skreiv eg i samarbeid med Manifest Analyse rapporten «Kommunane bygger landet». Eg har i oppgåva mi studert overordna trekk ved bustadpolitikken til alle norske kommunar med over 50 000 innbyggarar. Målet var å finna ut kva kommunane gjorde for å sikra tilgang på rimelegare bustadar for innbyggarane.

Brei og smal bustadpolitikk

Grovt sett går det eit viktig skille mellom dei kommunane som har ein brei bustadpolitikk, og dei som har ein smal. Nokre kommunar formulerer fyrst og fremst mål om å hjelpa små grupper av sers vanskelegstilte personar i bustadmarknaden. Det gjeld typisk rusmisbrukarar, psykisk sjuke og nyinnvandra hushald utan tilknytting til arbeidslivet. Desse kommunane bruker nokså få verkemiddel, og hovudmålet ser ut til å vera å unngå at folk blir bustadlause. Andre kommunar sett seg mål om å betra situasjonen til langt breiare grupper, som ikkje er like vanskelegstilte som dei tidlegare nemnte. Det kan vera alt frå uføretrygda til aleineforeldre, unge par, einslege eller grupper med låge eller middels inntekter. Desse kommunane har òg mål om å hjelpa dei mest marginaliserte, dei breiare gruppene kjem i tillegg. Kommunane med breie mål omtalar langt fleire verkemiddel, både styring gjennom reguleringsplanar og styring gjennom tomtepolitikken.

Dei fire kommunane som omtalte breiast mål og flest verkemiddel i dei overordna dokumenta, var Sandnes, Stavanger, Kristiansand og Trondheim. Desse kommunane studerte eg grundigare gjennom å intervjua ei rekke byråkratar og politikarar i alle kommunane. Det viste seg at det var stor skilnad på kva kommunane gjorde i praksis.

Reguleringsplanar

Gjennom Plan- og bygningsloven og systemet med kommuneplanar og reguleringsplanar kan kommunane avgjera kva slags bustadar som skal byggast kor. Dei kan styra kor store bustadane skal vera og alle mulege andre fysiske særtrekk. Derimot kan ein ikkje styra pris eller andre sosiale eller organisatoriske forhold. Serleg i område med høge bustadprisar gjer dette at sjølv små eller usentrale bustadar blir for dyre for ein del grupper av vanskelegstilte.

Reguleringsplanane blir stort sett føreslått av private grunneigarar som ynskjer å bygga ut de type bustadar som løner seg mest. Sluttresultatet blir forhandla fram gjennom reguleringsprosessen. Alle dei fire kommunane brukar reguleringsplanar til å påverka bustadtilbodet i ynskja retning, men det er store variasjonar. I Kristiansand baserer dei seg stort sett på dei bustadtypane utbyggaren føreslår, medan serleg Trondheim styrer aktivt ut frå kva slags bustadar kommunen meiner trengst kor.

Aktiv tomtepolitikk

I tillegg til å styra gjennom reguleringsplanar kan kommunane styra gjennom tomtepolitikken. Det vil sei at viss kommunen eig grunn, kan dei selja han vidare til utbyggarar med visse vilkår i salsavtalen. Fleire kommunar har på denne måten gjennomført, eller er i ferd med å gjennomføra, små forsøk med ikkje-kommersielle utleigebustadar eller leige-til-eige-bustadar. Sandnes peikte seg ut som kommunen som hadde den klart mest aktive tomtepolitikken. Gjennom det kommunale tomteselskapet står kommunen for tomter til rundt 40 prosent av dei nybygde bustadane. Når kommunen sel tomter, forpliktar utbyggarane seg til å selja dei ferdige bustadane vidare til ein avtalt pris. Det er dessutan berre folk som ikkje eig eit småhus frå før av, som får kjøpa. Dei som kjøper må òg bu der i minst tre år. Bustadane som blir framskaffa gjennom tomteselskapet, blir 15-20 prosent rimelegare enn vanleg marknadspris. Dels fordi dei blir bygd rimeleg, dels fordi det er vanskelegare for dei private utbyggarane å maksimera salsprisen. Det er i Sandnes tverrpolitisk semje om Tomteselskapet si rolle.

Gjennom tomtepolitikken kan kommunane legga føringar for kva ein bustad skal kosta, eller korleis han skal vera drifta. Det gjer at ein kan styra ting som elles hadde blitt avgjort av marknadskreftene. Viss ein meiner alvor med ein brei bustadpolitikk som skal betra situasjonen for folk flest i område med høge bustadprisar, er ein difor nøydd til å ta i bruk dei verkemidla som ligg i tomtepolitikken. Reguleringsplanar aleine ser ikkje ut til å vera nok.

Ein rettvis bustadpolitikk

Den politikken som blir førd på statleg nivå, legg i liten grad opp til at kommunane skal føra ein aktiv og brei bustadpolitikk. Dei kommunane som er aktive gjer det på tvers av, ikkje å grunn av, statleg politikk. Det finst ei rekke tiltak som burde settast i verk på nasjonalt nivå, alt frå endringar i rentefrådrag og formuesskattutrekning til kommunal forkjøpsrett til uregulert grunn og støtteordningar for kommunal tomtepolitikk. Men det er ein annan kronikk. Mitt poeng no er å slå fast at det, trass alt, er muleg å gjera noko på kommunalt nivå. Det handlingsrommet burde utnyttast betre.

I desse dagar jobbar dei politiske partia i kvar kommune med å laga programma dei skal gå til val på hausten 2015. Dette er difor eit godt tidspunkt for den lokale fagrørsla og andre som er opptekne av ein meir rettvis bustadpolitikk å spela inn forslag og krav til dei lokale programprosessane. Tilsvarande bør dei politiske partia på venstresida laga konkrete, realistiske og forpliktande programpostar om mål og verkemiddel i bustadpolitikken. Eg trur det er spesielt viktig at ein er konkret innanfor feltet bustadpolitikk, rett og slett fordi så få veljarar har sett noko til bustadpolitikken dei siste tiåra. Då er ikkje runde formuleringar og gode intensjonar noko å festa lit til.

Skapar skilnader

Den lokalpolitiske debatten er ofte prega av brei semje og uklare konfliktliner. Bustadpolitikken kan i mange tilfelle synleggjera konfliktar mellom ei høgreside som tidvis ser ut til å meina at marknadskreftene kan løysa alle problem viss dei berre får verka fritt nok, og ei venstreside som, på sitt beste, kan og vil styra utviklinga til fordel for folk flest. Ved sidan av utviklinga i arbeidslivet er bustadmarknaden ein av dei fremste institusjonane som skapar og forsterkar økonomiske skilnadar mellom folk. Bustadprisane må ikkje få halde fram med å stige like sterkt som dei har gjort i det siste, og kommunal politikk kan og bør spela ei aktiv rolle i å skaffa rimelegare bustadar.